부동산 권리분석(소유권-공동소유(공유,합유,총유))

 

 

※ 소유권

: 소유권은 물건이 갖는 가치를 전면적으로 지배해 그 소유물을 사용. 수익 할 뿐 아니라 처분할 수도  있는 권리이다.

 

사용이란 그 용도에 따라 쓰는 것

수익이란 그 물건으로부터 생기는 과실을 갖는것

처분이란 다른 사람에게 팔거나 빌려 줄 수 있다는 뜻

 

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▶부동산 소유권의 범위

토지소유권의 범위

: 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

 

건물의 구분소유

구분소유란 1동의 건물을 구분하여 그 부분을 각각 별개로 소유하는 것을 말하며, 건물의 구분된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다.

 

▶공동소유

:하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말하는 것으로 물건 그 자체를 분할하여 소유하는 것이 아니고, 권리를 분할하여 소유하는 것이다. 

 

 

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● 공유

물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 것을 공유라고 한다. 지분이란, 각 공유자가 공유물에 대해서 가지는 권리임과 동시에 공유자 상호 간에 있어서의 위 권리의 비율을 뜻하기도 한다.

 

▷공유지분

공유물에 대한 지분의 비율은 공유자 간의 계약으로 정해 지거나 또는 법률의 규정에 의하여 정해진다. 그러나 지분비율이 분명하지 않은 경우에는 각 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 공유자 중의 1인이 그 지분을 포기하거나 또는 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각지분의 비율로 귀속한다.

 

Anthony Shkraba 님의 사진, 출처: Pexels

공유물의 사용 및 처분관리

▷공유물의 사용 및 수익

공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용. 수익 할 수 있다. 지분비율에 따르지 않는 사용. 수익을 하기 위해서는, 다른 공유자의 동의가 있어야 하며, 구체적으로 협의가 되지 않는 때에는 결국 공유물의 관리에 관한 사항의 하나로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다.

▷공유물의 처분 및 변경

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

▷공유물의 관리와 보존

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 관리행위는 공유물을 처분, 변경에 이르지 않도록 이용. 개량하는 행위를 말한다.

 

공유지분의 처분

▷처분의 자유

지분은 하나의 소유권과 같은 성질을 가지므로 공유자는 자기의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다.

▷처분금지 특약의 효력

당사자간에 지분의 처분금지 특약을 할 수 있으나, 이는 당사자 사이의 채권적 효력에 불과하다.

 

공유물의 분할

▷공유물 분할의 의의

공유물의 분할이란 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말한다.

 

▷공유물 분할의 자유 및 금지

-자유 : 공유에는 분할의 자유가 인정되는데, 이것은 다른 공동소유형태와 구별되는 본질적 특징의 하나이다. 분할의 청구는 민법이 정하는 방법에 따라서 행해지고, 분할 청구권은 성질상 공유관계가 존속하는 한 존재하고 소멸시효에 걸리지 않는다.

-금지: 공유자는 계약으로서 일정한 기간 동안 분할의 자유를 제한할 수 있다. 즉, 5년을 넘지 않는 기간 내에 불분한 특약을 체결할 수 있다. 그러나 불분할 기간 중에도 공유자 전원의 동의가 있으면 분할할 수 있다.

 

▷공유물 분할의 방법

-협의에 의한 분할(현물분할, 대금 분할, 가격 배상 방법)

-재판에 의한 분할

 

▷공유물 분할의 효과

-공유관계의 종료, 단독소유

-지분상의 담보물권

 

● 합유

합유란 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태를 말한다. 합유는 공유와 달리 지분 처분의 자유와 목적물에 대한 분할 청구권이 인정되지 않는다.

 

● 총유

총유란 권리능력 없는 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태를 말한다. 부동산의 총유는 이를 등기하여야 한다. 등기신청은 사단의 명의로 그 대표자 또는 관리인이어야 한다.

 

 

구문	공유	합유	총유
인적결합	X(개인적소유형태)	O(조합체)	O(권리능력 없는 사단)
지분의 유무	O	O	X
지분의 처분	자유롭게 처분가능	처분 제한	지분 없음
처분의 요건	공유자 전원의 동의	합유자 전원의 동의	사원총회의 결의
사용. 수익	지분의 비율로 사용	조합계약 등 규약에서 정함	정관 등 규약에서 정함
관리	지분의 과반수	조합원의 과반수	사원총회의 결의
보존	각자	각자