부동산 권리분석 (저당권)

저당권이란 

채권자가 채무담보를 위하여 채무자 또는 제3자가 제공한 부동산 기타의 목적물의 점유를 이전받지 않은 채 그 목적물을 관념상으로만 지배하다가, 채무의 변제가 없으면 그 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 담보물권을 말한다. 

저당권은 우선변제를 받는 담보물권이라는 점에서 질권과 공통의 성질을 갖지만, 저당권설정자가 목적물을 계속 점유하기 때문에, 유치적 효력을 갖지 않고 우선변제적 효력만 인정된다는 차이가 있다. 이점이 저당권의 장점이며, 이 때문에 저당권이 널리 이용되고 있다.

 

저당권의 법적 성질

1. 담보물권 : 저당권은 타인소유의 부동산을 목적으로 하고 그 위에 성립하는 담보물권이므로 타물권이다. 저당권은 목적물의 교환가치로부터 우선변제를 받을 것을 본체로 하는 권리이다. 

2. 약정담보물권 : 저당권은 목적물의 소유권 및 점유를 채권자에게 이전하지 않고, 등기.등록등에 의하여 공시되며, 유치적 효력이 인정되지 않는다는 점에서 질권과 다르다. 

3. 담보물권의 통유성

• 부종성: 저당권은 특정채권을 담보하는 것을 유일한 목적으로 한다. 따라서, 피담보채권이 무효이거나 취소되는 경우 그 저당권도 무효이거나 소급적으로 효력을 잃는다. 피담보채권이 변제,포기,혼동,면제 기타의 사유로 소멸하면 저당권도 그에 따라서 소멸한다. 저당권은 피담보채권과 분리하여 처분하지 못한다.
• 수반성 및 불가분성: 피담보채권이 상소.양도 등으로 그의 동일성을 유지하면서 승계되는 때에는, 저당권도 이에 따라 승계된다. 그러나 당사자의 특약에 의하면 저당권의 수반을 배제할 수 있으며 이러한 때에는 저당권으 소멸한다. 또한 피담보채권 전부에 대한 변제가 있을 때까지 목적물 전부에 대하여 저당권의 효력을 미친다. 그러나 공동저당의 경우에는 예외가 인정된다. 즉, 저당의 실행에 있어서 동시배당을 할때에는 각 부동산의 경락대금에 비례하여 피담보채권을 분담하도록 하고 있다.
• 물상대위성: 저당권은 목적물의 교환가치의 취득을 목적으로 하는 권리이므로 목적물의 멸실.훼손.공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 행사할 수 있다.

저당권의 객체

가. 민법이 인정하는 저당권의 목적물

부동산(토지.건물)과 부동산물권(지상권.전세권)이 저당권의 객체가 될 수 있다.

1. 1필의 토지가 1개의 저당권이 목적이 된다. 1필 토지의 일부에 저당권을 설정하려면 분필등기를 거쳐야 한다. 그리고 집합건물의 대지인 토지는 일체성의 원칙에 따라 구분소유권과 분리해도 별도의 저당권의 목적이 될 수 없다. 
2. 1동의 건물에 저당권을 설정할 수 있음은 물론이나 1동 건물의 일부에 관해서는 저당권을 설정할 수 없는 것이 원칙이다. 그러나 1동 건물의 일부라 하더라도 구분소유권이 목적이 되는 것에는 저당권을 설정할 수 있다. 
3. 지상권, 전세권도 저당권의 목적이 된다. 

나.민법 이외의 법률에서 인정되는 저당권의 목적물

등기된 선박, 입목등기가 경료된 입목, 광업권, 어업권, 댐사용권, 공장재단.광업재단, 자동차.항공기.건설기계.소형선박 등의 권리도 저당권의 객체가 된다.

 

저당권의 피담보채권

가.피담보채권액이 등기사항이므로 그 채권의 가액을 등기기록에 기재하여야 한다. 채권이 실제가액이 등기된 가액을 넘는 경우에도 그 등기된 가액의 한도에서 우선변제권을 주장할 수 있다.

 

나.채무자가 다른 수개의 채권을 위하여 물상보증인이 1개의 저당권을 설정할 수 있고, 채권의 일부만을 저당권의 피담보채권으로 할 수도 있다. 또한 채권자가 다른 수개의 채권도 저당권의 피담보채권이 될 수 있다.

 

다.저당권 실행 당시에 채권과 저당권이 모두 존재하면 장래의 채권을 위하여 저당권을 설정할 수 있다. 따라서 장래의 특정채권을 담보하기 위한 저당권은 유효하다고 하여야 한다. 특히 장래의 증감변동하는 불특정다수의 채권을 일정한 한도까지 담보하는 저당권을 근저당권이라고 한다. 또한 피담보채권이 조건부 채권 또는 기한부채권이라 하더라도 저당권은 현재 그 설정계약과 등기에 의하여 효력이 발생한다.

 

법정저당권과 저당권설정청구권

가. 법정지상권

법정저당권은 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유이 건물을 압류한 때에 성립한다. 그러므로 임차인이 임차지에 자기소유의 건물을 가지는 경우에 한하여, 또한 연체된 차임 중 최후 2년분의 차임채권에 관해서만 법정저당권이 성립된다. 

 

나. 저당권설정청구권

부동산공사의 수급인이 공사를 완료하면, 도급인은 그에게 보수를 지급하여야 하는데, 이때 수급인은 그 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 하는 저당권의 설정을 청구할 수 있다. 주의할 것은 이 저당권은 약정저당권이라는 점이다. 즉, 도급인이 수급인의 청구에 응하여 저당권설정등기를 하여야 비로소 저당권이 성립한다.