부동산 권리분석 (가압류,가처분)

가압류

의의 : 가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 가진 자가 확정판결을 받기 전에 장래에 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의  재산을 동결시켜 놓은 절차이다. 즉 채권자가 채무자의 채무면탈 및 확정판결이 있을 때까지 재산이나 채권에 손해가 발생하는 것을 방기 하기 위해 긴급하고도 신속하게, 일시적이고 잠정적으로 등기기록에 압류 조치하는 것을 말한다.

 

목적물 : 가압류의 목적물은 채무자의 일반재산이며, 동산, 부동산을 불문하고 부동산소유권 이전등기청구권도 가압류의 대상이고, 금전채권이라면 전부뿐 만아니라 일부의 보전을 위하여도 가압류가 가능하다. 그리고 보전될 청구권은 조건이 붙어 있거나 기한이 차지 아니한 것이라도 무방하다. 따라서 가압류의 피보전권리는 가압류 신청 당시 확정적으로 발생되어야 하는 것이 아니라, 장래 채권에 대하여 그 기초적 법률관계가 현존하고 있으면 가압류를 할 수 있다.

 

효력 : 가압류는 물건이 아닌 채권으로서 채권은 물권처럼 절대적이 아닌 상대적 개념이다. 즉 채권자와 채무자간의 관계로서 물권처럼 자기 채권을 후순위 권리자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권이 없다. 경매에 있어서 가압류는 원칙적으로 소멸한다. 즉 선순위 가압류 등기의 경우 현 소유자를 채무자로 한 경매사건의 경우 가압류 등기가 당해 사건의 말소기준 권리가 되어 매각으로 소멸한다.

 

가처분

의의 : 가처분이란 금전채권이 아닌 특정의지급을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나 또는 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 보전처분이다. 즉 채권자가 금전채권이 아닌 특정 계쟁물에 관하여 청구권을 가지고 있을 때 판결이 확정되어 그 강제집행 시까지 방치하면 그 계쟁물이 처분되거나 멸실되는 등 법률적. 사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 판결을 받기 전에 그 계쟁물의 현상변경을 금지시키는 것이다.

 

종류 : 부동산경매에서 문제가 되는 것은 매수하기 전에는 처분금지 가처분이고, 낙찰로 인해 소유권을 취득한 상태에서는 점유이전 금지 가처분이다.

• 점유이전 금지 가처분 : 가처분채권자가 적물의 인도 또는 명도 청구권을 보전하기 위하여 본집 행시까지 가처분 채무자로 하여금 목적물의 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경하지 못하도록 금지하는 보전처분을 말한다.
• 처분금지 가처분 : 목적 부동산에 대한 채무자의 소유권 이전. 저당권. 전세권. 임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이다. 목적물의 처분을 가처분으로 금지하면 이후 채무자로부터 목적물을 양수하는 자는 가처분 채권자에게 대항할 수 없게 된다.

효력 : 처분금지가처분이 되어 있는 부동산에 대한 강제집행은 적법. 유효하고 후에 가처분과 관련된 본안소송에서 가처분권자가 승소 판결을 받을 때에 비로소 그 경매의 결과를 부인할 수 있다.

가처분 채무자가 거처분 명령을 어기고 그 점유를 타인에게 이전하거나 목적물을 처분하여도 절대적으로 그 처분행위가 무효로 되는 것은 아니고 가처분 채권자에 대한 관계에서만 효력을 주장할 수 없을 뿐이다.