부동산경매 참가를 위한 준비와 경매 종류

부동산권리분석 - 부동산경매

※ 경매의 의의

부동산경매는 채무자 소유의 부동산을 압류해 환가한 후 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권을 만족시키는 것을 목적으로 하는 강제집행절차를 말한다. 매각방식에는 매수자들의 구술로 매수신청을 시키고 최고가격의 신청인에게 매도하는 호가방식과, 매매가를 서면에 의하여 행하는 입찰방식이 있다.

 

※ 경매의종류

가. 강제경매

강제경매는 집행력 있는 집행권원(채무명의) 정본을 가진 채권자의 신청에 의하여 법원이 채무자의 소유재산을 압류해 환가하여 그 매각대금으로 신청채권자와 배당요구 채권자가 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차를 말한다.

나.임의경매

임의경매는 집행권원 없이 일정한 담보권(저당권, 질권, 전세권이나 담보가등기 등) 의 실행으로 그 목적물을 매각하여 매각대금에서 채권을 회수하는 것을 말한다.

 

▶강제경매와 임의경매의 비교

구분	임의경매	강제경매
집행대상	담보권이 설정된 부동산	채무자의 일반재산 전부
경매신청	담보권실행에 의함	집행권원에 의함
배당관계	담보권이 설정된 순서에 의해 배당순위 확정	채권자 평등주의에 의해 채권액에 따른 안분배당
집행권원	불필요	필요

 

집행권원
집행권원이란 채권자가 채무자에 대하여 급부청구권(돈을 받을 수 있는 권리)을 가지고 있음을 표시하고 그 청구권을 강제집행할 수 있음을 인정한 공적인 문서를 말한다. 확정판결문 및 가집행선고 있는 판결이나 지급명령서, 공정증서, 화해조서, 청구의 인락조서, 조정조서, 검사의 집행명령서, 판결 이외의 보전집행채무명의(가압류, 가처분결정) 등이 이에 속한다.

 

부동산권리분석 - 부동산경매

※ 경매참가를 위한 준비

- 경매정보 수집 및 열람

매각기일 14일 전에 주요 일간지 및 법원게시판에 게재된 입찰공고를 살펴보고 경매컨설팅업체에서 제공하는 경매정보지를 구독하면 전국의 민사지법 경매계에서 진행되는 모든 물건을 파악할 수 있다.

입찰공고가 나면 입찰기일 7일 전부터 해당 민사지법에 비치되어 있는 매각물건명세서, 감정평가서, 임대차관계조사서를 열람하여 신문 또는 정보지 내용과 같은지 파악한다.

 

- 부동산의 분석 및 현장답사

입찰대상 부동산에 대한 공부상의 조사 및 현장답사를 통해 물건이 서류상의 내용과 일치하는지 여부를 살펴보아야 한다. 

현재 소유자의 주민등록등본, 입찰대상 부동산의 등기사항증명서, 토지이용계획확인서 등 관계서류를 발급받아 세입자가 있는지 여부, 저당권설정 등 권리관계, 기타 공법상 이용제한 사항이나 거래규제 사항 등에대해 조사. 확인하여야 한다.

임대차관계의 확인은 임차인의 이해와 협조를 얻어 주민등록상 전입일자, 확정일자인부 여부, 임대차금액, 실제 거주 여부를 파악한다. 

또한 토지대장, 건축물대장, 임야대장 등에서 과표액 지목, 건축현황 등도 조사, 확인한다. 물건의 면적이 공부상 면적과 일치하는지, 일부가 도로에 편입되지는 않았는지, 주변 땅과의 경계는 명확한지 등을 확인해야 한다.