부동산 권리분석 (상가임대차보호법)

상가임대차보호법

상가건물임대차보호법의 적용대상은 세무서에 사업자등록의 대상이 되는 상가건물로서 일시사용의 경우를 제외한 임대차를 적용한다. 다만, 상가건물임대차위원회의심의를 거쳐 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다. 보증금액이 보호대상범위를 초과하는 상가건물에 대하여는 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법상의 임대차규정이 적용된다.

 

보증금의 회수

우선변제권 : 특정채권자가 채무자의 모든 재산 또는 특정의 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 자신의 채권의 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 상가건물의 인도와 사업자등록(대항요건)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

최우선변제권 : 임차인이 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 임대건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우에는 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선변제를 받을 수 있다. 이 경우 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의범위와 기준은 임대건물가액의 2분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 가임등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

 

존속기간

최단기간의 보장 : 상가건물임대차보호법은 임대차계약기간은 기간을 정하지 아니하였거나 기간을 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 하여 계약기간을 1년 단위로 그 존속을 보장하고 있다. 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차기간이 갱신되면 임대기간은 최초이 임대차기간을 포함하여 총 10년이 된다.

 

계약의 갱신요구권 : 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 임대차 존속기간은 1년으로 본다.