부동산 권리분석(근저당,공동저당,입목저당,재단저당)

근저당

근저당이란 당좌대월계약, 어음할인약정 또는 계속적 상품공급계약과 같은 계속적인 거래관계로부터 발행하는 다수의 불특정채권을 장래의 일정시기에  채권최고액까지 담보하는 저당권을 말한다. 즉, 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권이라고 정의 할 수 있다. 

금융실무에서는 근저당을 특정근저당, 한정근저당,포괄근저당으로 나누고, 근저당권자와 근저당권설정자가 이 세 가지 중 한 가지를 선택하여 이용하도록 한다. 

1. 특정근저당이란, 특정일자에 체결되고 특정기간 동안만 존속하는 특정한 계속적 거래계약으로부터 발생하는 불특정의 채권을 일정한 최고한도액까지 담보하는 근저당이다.
2. 한정근저당이란, 특정한 종류의 계속적 거래관계로부터 발생하는 불특정의  채권을 일정한 한도액까지 담보하는 근저당권이다.
3. 포괄근저당이란, 종류를 한정하지 않고 특정채권자와 채무자 사이의 은행거래관계로부터 발생하는 일체의 채권을 담보하는 근저당이다.

근저당의 성립

• 근저당의 설정도 물권적 합의와 등기가 있어야하며, 그 등기에는 반드시 근저당이란 뜻을 기재하고 피담보채권의 최고액을 명시하여야 한다. 
• 근저당권설정자는 채무자일 수도 있고 물상보증인일 수도 있다.
• 설정계약에는 담보해야 할 채권최고액과 피담보채권의 범위를 정할 수 있는 기준에 관한 합의가 반드시 있어야 한다.
• 근저당의 기간에 관한 등기가 있으면 그 기간만료시가 결산기이며, 따라서 그 이후의 채권은 근저당에 의하여 담보될 수 없다.

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포괄근저당

기본계약을 특정하지 않은 채 채권자의 채무자에 대한 현재 및 장래에 발생할 일체의 채권을 일정한 한도까지 담보하는 것을 내용으로 하는 근저당을 말한다. 

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공동저당

동일한 채권의 담보로서 수개의 부동산, 예컨대 수필의 토지 또는 토지와 그 지상건물 등 위에 설정된 저당권을 말한다. 공동저당은 각 부동산마다 각각 하나씩의 저당권이 설정되고 복수의 저당권은 피담보채권을 공동으로 하고 있기 때문에, 담보물의 멸실이나 경제사정의 변동 등으로 인한 담보가치 하락의 위험을 분산시킬 수 있다는 장점이 있다. 

물권적 합의와 등기가 있어야 하며, 공동저당은 동시에 성립하여야 하는 것은 아니며, 수개의 부동산의 소유자가 다르더라도 문제가 되지 않는다.

 

공동저당의 효력

가. 후순위 저당권자와의 관계 : 공동저당권자는 어느 부동산으로부터도 채권의 일부나 전부를 자유로이 우선변제 받을 수 있다.

• 동시배당의 경우 : 공동저당의 목적물 전부를 경매하여 그 경매대가를 동시에 배당하는 경우에는 각 부동산의 경매대가를 비례하여 피담보채권의 분담을 정한다
• 이시배당의 경우 : 후순위 저당권자는, 만일 동시에 배당을 하였더라면 다른 부동산이 공동저당채권을 부담하였을 금액의 한도에서 공동저당권자를 대위하여 그 저당권을 행사할 수 있다 ( 대위란? 공동저당권자가 가지고 있던 저당권이 법률상 당연히 후순위 저당권자에게 이전하는 것을 말한다)

나. 선순위 저당권자와의 관계

: 공동저당의 목적물 가운데 하나 또는 몇 개의 부동산 위에 선순위 저당권자가 존재하는 경우 공동저당권자는 모든 부동산을 일괄경매할 수 없고, 선순위 저당권이 존재하는 부동산만 별도로 경매하여야 한다(통설)

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입목저당

입목에 관한 법률에 의하면 수목의 집단으로서 소유권의 보존등기를 경료한 것을 '수목'이라 하며, 그것을 지반으로부터 톡립된 부동산으로 봄으로써 지반에 대한 소유권이나 지상권의 처분의 효력이 입목에 미치지 않는 것으로 하는 것과 동시에 지반과 분할하여 양도 또는 저당권의 목적으로 할 수 있는 것으로 하고 있다. 

채권자(저당권자)와 채무자 또는 제3자(물상보증인) 간의 입목저당권설정의 합의와 입목등기기록에의 등기에 의하여 설정된다. 입목에 대해 저당권을 설정하려는 자는 그 입목에 대하여 산림보험에 가입하여야 한다.

토지와 그 지사으이 입목이 동이 소유자에 속하는 경우에, 그 어느 한쪽만 또는 양쪽모두가 저당권의 목적이 되어 저당권이 실행으로 경매가 이루어져, 입목과 토지의 소유자가 다르게 된 때에는 토지소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다. 이때 지료는 당사자의 약정에 의한다.

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재단저당

기업을 구성하는 물건이나 권리를 1개의 통일적 재산으로 함으로써 그위에 설정된 저당을 말한다. 재산이 집합물에 대하여 저당권이 설정을 인정하는 이유는 첫째, 전체로서의 가치를 갖는 재단을 개개의 재산으로 분해하는 경우에 야기되는 가치의 감손을 방지하고 둘째, 분해된 재산 위에 개별적으로 저당권을 설정하는 경우에 요구되는 과대한 노력과 비용을 절감하고자 하는 데 있다.