부동산권리분석 (주택임대차,주택임대차보호법,우선변제청구권,최우선변제청구권)

주택임대차 보호법의 목적

주택임대차 보호법상 임대차 계약이란 임대인이 임차인에게 주거용 건물의 전부 또는 일부를 사용. 수익 하게 할 것을 약정하고, 상대방이 차임을 지급할 것을 약정하는 계약이다.

 

전세권과의 차이점

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좆아 사용. 수익 하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용.수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권 계약이다

 

주택임대차 보호의 적용범위

주거용 건물을 적용대상으로 한다. 또한 임차주택이 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차 보호법의 적용대상에 포함된다. 주거용 건물인지 여부는 등기기록, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정한다. 현재 임차하고자 하는 주택이 미등기 건물일지라도 주택임대차 보호법이 적용되므로 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

주택임대차의 존속기간

임대차기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우에 임대차기간은 2년으로 본다. 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차기간의 유효를 주장할 수 있다고 규정한다. 임대차가 종료하면 임차인은 임대인에게 임차보증금의 반환과 주택의 인도에 대하여 동시이행의 항변을 보호받을 수 있다. 즉 임차보증금의 반환과 목적물의 인도의무가 상환으로 이행될 때까지 임차권은 존속한다. 

기간 약정이 있는 경우	2년 이상인 경우 -> 약정에 따른다
	2년 미만인 경우 -> 2년이 된다 임차인은 2년 미만 주장가능
기간 약정이 없는 경우	2년이 된다

 

우선변제 청구권

우선변제 청구권은 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차 계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에 인정되는 것으로 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 매각대금에서 후순위권리자에 우선하여 배당금을 지급받을 수 있는 권리를 말한다. 다만 대항력을 갖추었다 하더라도 그 이전에 임차주택에 대하여 선순위 권리자가 있는 경우, 선순위 권리자의 권리실행으로 인한 경매절차에서 소유권을 취득한 사람에 대하여는 대항력을 행사할 수 없으므로 이러한 경우를 위하여 계약서상의 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하여야 한다. 

 

대항요건

임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 임대차 계약이 체결된 것만으로는 부족하고 임대인으로부터 임차인에게 목적물인 주택의 인도가 완료되어있어야 한다. 인도란 점유의 이전을 말하며 임차인이 이삿짐을 옮긴다든가 열쇠를 인계받은 경우와 같다. 

임차인은 주민등록을 하여야 대항력을 취득하는데 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

전입신고 당시 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록표에 다른 지번이 기재되었다면 이러한 경우에는 보호를 받을 수 없다.

주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 그 존속 요건이다.

인도와 주민등록을 갖추면 그다음 날(오전 0시)부터 대항력이 생긴다.

 

우선변제 청구권

우선변제 청구권은 주택의 인도와 주민등록을 한 임차인이 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다. 임대차 계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 임대차 계약증서에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제 청구권을 취득하게 된다. 

 

 

최우선변제권

보증금이 소액보증금에 해당해야 한다. 소액보증금의 범위 중 임차인의 소액보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우에는 주택(대지 포함) 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제처 구권이 있다. 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 임차주택의 선순위 저당권 실정 시점을 기준으로 한다. 소액임차인의 최우선변제 청구권은 대항요건(주택의 임도와 주민등록)을 경매신청의 등기 전에 구비하고 배당요구 종기까지 이를 유지한 임차인에게만 인정된다.