부동산 권리분석(전세권,전세금)

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전세권의 의의

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 전유하여 그 부동산이 용도에 따라 사용. 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제권이 인정되는 특수한 용익물권을 말한다. 전세권은 전세금 확보를 위해 필요한 범위 내에서 담보물권의 요소를 가지기도 한다.

전세권의 목적물

전세권의 목적물은 토지와 그 정착물 등 부동산이다. 다만, 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없다. 전세권의 객체인 부동산은 반드시 1 필의 토지 또는 1동의 건물이어야 할 필요는 없고 그 일부라고 무방하다. 즉 부분 전세권 설정도 가능하다. 

전세권의 법정갱신

전세권의 법정 갱신은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권변동이므로 전세권 갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 그 등기 없이도 전세권 설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.

전세권의 존속기간

설정행위로써 기간을 정한 경우	토지전세권	최장기간	10년
		최단기간	제한없음
	건물전세권	최장기간	10년
		최단기간	1년
설정행위로써 기간을 정하지 않은 경우	소멸통고가 있은 후 6월이 경과하면 전세권이 소멸

전세권의 포기

전세권도 원칙적으로 자유로이 포기할 수 있다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적으로 되어 있는 경우에는 포기할 수 없다. 그리고 전세권의 포기는 물권적 단독행위이므로 포기에 의한 전세권의 소멸은 포기의 의사표시와 말소등기를 하여야 소멸의 효력이 발생한다.

 

전세금

전세금은 전세권을 설정할 때 전세권 설정자가 전세권자에게 받고 전세권의 소멸과 동시에 반환해야 하는 금전이다. 본질적으로 보증금과 동일한 기능을 갖는다. 전세금은 등기해야 하며 등기된 금액에 한해 제3자에게 대항할 수 있다. 전세권 설정자는 전세권자에게 그 증감을 청구할 수 있으나 금액을 올릴 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.(약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못한다) 전세금의 증액 청구는 전세권 설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 이를 하지 못한다.