부동산 권리분석 (유치권)

유치권

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정 담보물권이다. 법률이 유치권을 인정하는 것은 오로지 공평의 원칙에서 기인한다. 즉, 타인의 물건이나 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권으로 인하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받기 전임에도 불구하고 자신만이 그 물건이나 유가증권의 점유를 상대방에게 이전하여야 한다고 하면 채권의 추심이 매우 어렵게 되기 때문에 이러한 불공평을 방지하기 위하여 그 목적물 점유자의 채권을 특별히 보호하여 채권자 평등의 원칙을 깨뜨리려는 것이 유치권을 인정하는 취지이다.

 

▶채권자 평등의 원칙

동일한 채무자에게 여러 사람의 채권자가 있을 경우 채권 발생의 원인이나 시효의 전후에 관계없이 모든 채권자는 채무자의 총재산으로부터 균등하게 변제를 받을 수 있다는 원칙이다.

일반적 성질

1. 목적물을 점유할 수 있는 독립된 물건 : 타인의 물건을 유치의 목적으로 점유할 수 있는 독립된 물권으로서, 동산 및 부동산은 물론 유가증권에 대해서도 성립할 수 있다. 유치권은 목적물의 소유권의 이전에 의해 영향을 받지 않는 대신 점유를 잃게 되면 소유권의 이전이 없더라도 소멸한다.
2. 법정 담보물권 : 일정한 요건을 갖추게 되면 법률상 당연히 성립하는 법정 담보물권으로, 약정 담보물권인 질권. 저당권과는 다르다. 부동산의 경우 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생기는 것이나, 유치권은 법정요건만 충족하면 성립하며 그 득실 변경에 등기를 요하지 않는다.
3. 담보물권 : 유치권은 채권담보를 위한 담보물권이다. 유치권자는 경매신청권이 있으나, 직접적인 우선변제권은 없다. 그러나 경매절차 외에서 매수인에게 인도의 거절을 하여 사실상 우선변제의 목적을 달성한다.

 

피담보채권과 목적물과의 견련 관계

피담보채권은 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다. 이를 채권과 물건 사이의 견련 관계라고 한다. 이것은 유치권의 성립요건 중에서 가장 중요한 것이다.

• 피담보채권이 목적물 자체로부터 발생할 경우 : 목적물 자체로부터 발생한 채권이란 목적물을 원인으로 하여 발생한 채권으로 목적물에 지출한 필요비. 유익비 등의 비용의 상환청구권, 물건의 하자로 말미암아 생긴 손해배상청구권, 건물의 신축공사대금 청구권 등이 이에 속한다. 그러나 채권이 목적물 그 자체를 목적으로 하는 경우에는 견련 관계가 부정되어 유치권이 성립하지 않는다. 예컨대 건물의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 교부한 보증금의 반환청구권은 임차물에 관하여 챙긴 채권이라고 볼 수 없기 때문에 임차보증금 반환청구권에 기하여 임차물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.
• 피담보채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우 : 목적물의 매매계약이 취소된 경우에, 부당이득에 의한 매매대금의 반환청구권과 목적물의 반환의무는 매매계약이 취소라는 동일한 법률관계에서 생긴 것이므로 서로 견련 관계를 가지고 있으며, 대금 반환청구권자는 그의 채권을 위하여 목적물 위에 유치권을 취득한다.

 

경매권

유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치 물을 경매할 수 있다. 민법은 유치권자에게 경매권은 인정하고 있지만 유치권자가 우선변제권을 가지지는 아니한다. 다만, 채무자. 제삼자가 목적물의 인도를 받으려면 유치권자에게 먼저 변제를 하여야 하므로 실제상으로는 우선변제권이 인정된다고 할 수 있다.

간이 변제 충당권

경매는 복잡한 절차와 시간 및 비용이 소요되므로 유치권자의 정당한 이유가 있는 때에는 감정인의 평가에 의하여 유치 물로 직접 변제를 충당할 것을 법원에 청구할 수 있으며, 이는 경매절차와는 전혀 다른 절차이다. 정당한 이유, 법원의 허가, 채무자에 대한 통지가 있어야 한다.

 

우선변제권

간이 변제충당의 경우에는 당연히 우선변제권이 있으나, 일반적 경매의 경우에는 질권과 저당권의 경우와 달리 유치권에는 우선변제권이 없다.

 

과실수취권

유치권자는 유치 물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 과실에는 천연과실, 법정과실 모두가 포함된다. 유치물의 과실을 변제에 충당하기 위해서는 금전 이외의 물건은 경매, 환가하여야한다. 다만 이규정은 임의규정이므로 당사의 합의에 의해 과실의 가격을 평가하여 그 평가액을 가지고 변제에 충당할 수 있고, 사정에 따라서는 유치권자 스스로 상당한 대가로 매각할 수도 있다.