부동산 권리분석 - 우선변제청구권

◎ 우선변제 청구권

우선변제 청구권이란 특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 수 있는 효력을 말한다. 우선변제 청구권은 주택의 인도와 주민등록을 한 임차인이 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다. 즉 대항요건과 확정일자를 모두 구비한 임차인에게만 인정되므로 이 중에서 한 요건이라도 구비하지 아니하면 우선변제청구권은 인정되지 아니하며, 이 중 가장 늦게 구비한 요건에 의한 시기에 그 효력이 발생한다. 

 

 

▶ 확정일자

• 확정일자란 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인 도장을 찍어주는 것을 의미한다. 임대차 계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 임대차 계약증서에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제 청구권을 취득하게 된다. 
• 2020년 개정된 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라 2021년 6월 1일부터 전월세 신고제도가 시행되게 되었다. 전월세 신고제도는 임대인과 임차인 주택임대차 계약에 대한 구체적인 내용, 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등의 계약사항을 30일 이내에 시. 군. 구청에 신고하는 제도이다. 주택임대차 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자가 부여돼 임차인이 따로 주민센터에 가서 직접 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 되었다. 다만 전월세 신고로 인하여 대항력까지 갖춰지는 것은 아니므로 전입신고를 하여야 한다.

 

▶ 확정일자 있는 임차보증금과 다른 채권의 경합

가. 확정일자일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜의 경우

- 주택임대차 계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았는데, 우연히 확정일자를 받은 날에 근저당권 설정등기가 경료되었다면 임차인과 근저당권자 사이이 우선순위는 동 순위이다. 따라서 임차인은 근저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등 배당을 받으면 된다. 만일 대항요건을 갖춘 날 확정일자를 받았다면 그다음 날을 기준으로 우선변제권을 취득하게 되므로 그 결과 저당권자가 우선한다는 사실을 유의하여야 한다.

 

나. 전입신고일과 근저당권 설정등기일이 같은 날짜인 경우

임차인이 주택임대차 계약을 체결하고 입주를 한 후 계약서에 확정일자도 받았으나 개인사정으로 주민등록 전입신고를 그보다 늦게 하였는데 나중에 등기기록을 열람해 보니 전입신고를 한 날에 근저당권설정등기가 된 사실을 발견하게 된 경우에는 근저당권자가 우선한다. 즉 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 임차인의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날에 발생하기 때문에 근저당권자가 우선하게 된다.

 

다. 확정일자와 같은 날짜에 수 개의 근저당권이 설정된 경우

주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았는데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1,2,3의 근저당이 설정되었다면, 배당에 있어서는 우선 임차인의 임대보증금액과 각 근저당권자의 피담보 채권액에 비례하여 평등 배당을 하고, 근저당권자 상호 간에는 선순위 근저당권자가 그 채권액을 만족 받을 때까지 후순위 근저당권자의 배당액을 다 가져간다. 왜냐하면 근저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 근저당권 설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문이다.

 

라. 근저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우

임차인이 임차하여 거주하는 주택에는 임차인이 여러 명 있고 각 임차인은 모두 입주와 전입신고를 마친 후 확정일자도 갖추었는데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 최종 시점이 모두 근저당권보다 우선하는 경우 임차인간의 우선순위에 있어서는 임차인별로 근저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호 간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정된다.