부동산 권리분석(소유권-구분소유, 공유지분경매)

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구분소유

1. 구분소유의 의의

구분소유권은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 분양된 상가, 오피스텔처럼 1동 건물(집합건물)을 구분하여 그 일부를 독립하여 사용. 수익 할 수 있는 경우 건물 일부에 대해 미치는 소유권을 말한다. 구분소유가 성립하기 위해서는 1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상의 독립성과 이용상의 독립성을 갖추어야 하며, 구분소유를 설정하려는 건물 소유자의 의사가 있어야 한다.

 

2. 집합건물의 구성 

가. 전유 부분

- 구분소유자가 배타적으로 권리행사를 할 수 있으며, 구조상. 이용상 독립성이 있어야 한다. 집합건물의 어느 부분이 전유 부분인지, 공유 부분인지 여부를 판단하는 기준시점은 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단한다.

 

나. 공용 부분

- 범위 : 1동의 건물 중 구분소유권의 객체로 되어 있는 전유 부분을 제외한 부분을 말한다. (구조상 공용 부분:옥상, 계단, 복도, 수위실, 승강기, 전기. 수도. 가스 등의 배관, 쓰레기 수거시설 등 / 규약상 공용 부분 : 관리실, 노인정, 공동창고)

 

- 지분 : 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유 부분의 면적 비율에 의한다. 공용 부분에 관한 공유는 성질상 분할 청구권이 인정되지 않는다.

 

3. 구분소유권의 효력 범위

가. 대지사용권

- 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 소유권, 지상권, 임차권일 수 있으나, 실제로 소유권이 대부분이다. 구분소유자는 누구나 대지 전체에 대하여 이를 이용할 대지사용권을 가지고 있어야 한다.

 

나. 구분소유권과 대지사용권의 일체성

- 일체성의 원칙 : 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유 부분의 처분에 따른다. 또한 구분소유자는 그가 가지는 전유 부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

- 일체성의 배재 : 전유 부분과 대지사용권이 일체성은 규약으로써 이를 배제할 수 있다. 전유 부분만에 대하여 임차권을 설정한 경우, 대지의 공간 또는 지하에 구분지상권을 설정한 경우, 대지의 일부를 임대한 경우 등은 법규의 해석상 일체성의 원칙이 배제될 수밖에 없다. 

 

4. 구분소유권의 효력

구분소유자는 공용 부분에 대한 사용. 수익권, 관리단 집회에서의 의결권, 권리인 해임 청구권, 관리단 집회의 소집 청구권을 가지며, 보존 또는 개량하기 위하여 필요한 범위 내에서 다른 구분소유자의 전유 부분 및 공용 부분의 사용 청구권 및 하자보수청구권을 갖는다.

 

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공유지 분경 매매

공유자 중 어느 특정 공유자의 지분만이 경매되는 경우를 말한다. 

1. 집행대상 부동산

공유자의 공유물에 대한 지분의 성질과 내용은 단독소유권과 같기 때문에 강제집행의 대상이 된다. 단, 집합건물에서 대지권 취지의 등기가 되지 아니한 대지 사용권으로서의 토지공유지분은 전유 부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약이나 공정증서로써 정하여 저 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 않는다.

 

2. 공유지분 집행절차

가. 경매신청

공유지분이 있는 부동산에 대한 강제집행을 신청할 때에는 부동산의 표시로서 부동산 전체를 표시하고, 그 끝에 누구의 공유지분인지를 알 수 있게 채무자의 주소, 성명과 공유지분의 비율을 기재한다. 통지 대장상은 분할이 되어있는데 아직 분할등기를 하지 않은 상태인 경우에는 집행 채권자는 대위하여 분할등기를 한 우 경매를 신청하여야 한다. 

 

나. 다른 공유자에 대한 통지

채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시 결정이 있음을 등기기록에 기입하고 다른 공유자에게  그 경매개시 결정이 있다는 것을 통지하여야 한다.

 

3. 공유자의 우선매수권

가. 우선매수권의 의의

공유지분의 경매인 경우에는 공유자에게 우선 매수권이 있다.

 

나. 우선매수권의 신고

-사전 서류 신고방법 : 매각기일 이전에 집행 법원에 공유자 우선매수 신고서를 제출하면서 동시에 입찰 보증금을 집행관에게 납부하는 방법

-공유자 우선매수신청 : 입찰 당일 경매법정에 출석하여 최고가 매수 신고인 호명시 집행관에게 공유자 우선매수신청 의사표시

경매실무는 주로 후자의 방법으로 진행

 

다. 우선매수권 행사의 효과

입찰자가 최고가 매수신고를 하였더라도 매수신고를 한 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 

 

라. 공유자 우선매수권이 허용되지 않는 경우

• 공유물 분할을 위한 경매인 경우
• 경매 기입등기 이후의 공유자인 경우
• 구분소유적 공유 관계인 경우
• 집합건물의 구분소유자인 경우
• 일괄 매각되는 경매물건의 일부에 대한 공유자인 경우