부동산 권리분석(지상권-일반지상권,구분지상권)

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지상권

:지상권은 타인의 토지에 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권이다. 지상권은 '타인의 토지'에 대한 권리이다. 따라서 제한물권이다. 독립된 물권으로서 양도성이나 상속 성이 있는 것도 당연하다. 

 

토지, 건물은 소유자가 동시에 이용하는 것이 일반적인 모습이지만, 비소유자가 이용하는 경우에는 임차권과 같이 채권 계약을 기초로 하는 채권적 이용권과 용익물권을 기초로 하는 물권적 이용권에 의한 두 가지가 있다. 실제로는 임대차라는 채권적 계약에 의한 이용관계가 압도적으로 많이 행해지고 있다. 

 

지상권과 임차권의 차이

구분	지상권	임차권
권리의 성질	물권	채권
목적물의 대상	토지	동산, 부동산
성립	법률행위 또는 법률규정에 의해서	법률행위에 의해서
대가관계	지료는 필수요소가 아님	차임은 필수요소임
존속기간	최단기간에 제한이 있다. 약정이 없는 때에는 30년, 15년, 5년(제281조) 법정갱신제도가 없다.	최장기간의 제한이 있다. 약정이 없는 때에는 언제든지 해지통고가능 법정갱신제도를 인정하고 있다.
양도.임대.담보	자유롭다.	임대인의 동의가 필요하다.
대항력	제3자에 대한 대항력이 있다.	원칙적으로 제3자에 대한 대항력이 없다. 단 등기하면 대항력이 있다.
소멸사유	존속기간의 만료 지상권설정자의 소멸청구권(2년 이상지료 연체시) 발생 토지의 멸실. 혼동. 소멸시효. 토지수용. 포기등 지상권에 우선하는 저당권 실행	존속기간 만료 해지통고(기간약정이 없거나 해지권 유보, 파산시) 차임연체액이 2기에 달하면 해지권 발생 임대인의 동의없이 임차권의 양도, 전대시 해지권발생
소멸효과	지상물수거권, 지상물매수청구권, 유익비상환청구권(필요비상환청구는 불가)	손해배상청구권, 비용상환청구권(필요비,유익비 모두), 지상물매수청구권, 부속물매수청구권, 법정질권, 법정저당권

일반 지상권

• 일정한 토지를 객체로 하여 그 범위가 토지의 상하에 미치는 지상권을 가리킨다. 토지의 상하 전층을 객체로 한다.
• 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 설정된다.
• 지상권자와 토지소유자의 물권적 합의와 등기에 의하여 성립한다.

구분지상권 

• 지하. 공중의 일정한 공간에 한정되는 지상권을 가리킨다. 토지의 상하의 어떤 층만을 객체로 한다.
• 건물 기타 공작물에 한정되며, 수목의 소유를 위해서는 구분지상권을 설정할 수 없다.
• 기존용익권자가 있는 경우에는 그 승낙이 성립요건으로 부가된다.